หลายคนที่อยากมีที่ดินเป็นของตัวเอง หรือเตรียมโอนบ้านหลังแรกอาจจะเข้าใจว่าจ่ายแค่ค่าตัวบ้านอย่างเดียวก็จบ แต่รู้หรือไม่ว่าจริง ๆ แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่ดิน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และยังมีขั้นตอนการซื้อขายที่ดินอีกด้วย บทความนี้จะพาไปรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 ว่าต้องจ่ายอะไรบ้าง มีวิธีคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายยังไง? ใครต้องเป็นคนจ่าย? พร้อมบอกขั้นตอนที่อ่านแล้วเข้าใจง่าย ฉบับมือใหม่ ครบ จบ ในบทความเดียว

สารบัญบทความ

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร
ค่าโอนที่ดินแบ่งออกเป็นค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าโอนที่ดินกรณีโอนกรรมสิทธิ์
เอกสารสำคัญที่สำหรับโอนที่ดิน
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนปี 2568 ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร?
ค่าโอนที่ดิน งบที่ต้องเตรียมก่อนซื้อที่ดินและบ้าน

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดินในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังผู้ซื้อ หรือผู้ได้รับสิทธิ์คนใหม่ พูดง่าย ๆ คือการเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินจะต้องเสียค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายที่ดิน ยกให้ หรือโอนมรดก เพราะเป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ทำให้คุณเป็นเจ้าของที่ดินแบบถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง

ค่าโอนที่ดินแบ่งออกเป็นค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ใช่แค่เซ็นเอกสารแล้วจบ เพราะต้องมีค่าโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องอีกหลายส่วน ซึ่งแต่ละรายการก็มีหลักคิดต่างกันไป ใครกำลังวางแผนจะซื้อ ขายบ้านหรือที่ดิน มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คือค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินที่เราต้องจ่ายให้กรมที่ดิน คิดที่ 2% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าอันไหนสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 3,800,000 บาท / ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท จะคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 4,000,000 x 2% = 80,000 บาท แต่ถ้าเข้าเงื่อนไขลดหย่อนจากมาตรการรัฐปี 2568 จะลดเหลือแค่ 4,000,000 x 0.01% = 400 บาท

ค่าอากรแสตมป์

ถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วย คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกตัวที่มากกว่า) เช่น ราคาประเมิน 3,800,000 บาท / ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ จะอยู่ที่ 4,000,000 x 0.5% = 20,000 บาท

ค่าธรรมเนียมจำนอง

ถ้าคุณกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านหรือที่ดิน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) เช่น กู้เงิน 3,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมจำนอง 3,500,000 x 1% = 35,000 บาท ถ้าเข้าเงื่อนไขลดหย่อนปี 2568 ค่าธรรมเนียมจะเหลือ 0.01% คือ 3,500,000 x 0.01% = 350 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านหรือที่ดินไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะต้องเสียภาษีตัวนี้ คิดที่ 3.3% ของราคาสูงสุดระหว่างราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เช่น ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 4,000,000 x 3.3% = 132,000 บาท

ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา^[a] (หัก ณ ที่จ่าย) จะคิดตามอัตราภาษีขั้นบันได โดยดูจากราคาทุนทรัพย์ จำนวนปีที่ถือครอง และหักค่าใช้จ่ายเหมาจากสูตรของกรมสรรพากร ซึ่งฝั่งผู้ขายจะเป็นคนจ่าย ตัวเลขจะแตกต่างกันไป แต่โดยทั่วไปอาจอยู่ที่ประมาณ 1-5% ของราคาขาย ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองและรายได้ของผู้ขาย โดยอัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมีการคิดดังนี้

เงินได้สุทธิ (บาท)	จำนวนเงินได้ (บาท)	อัตราภาษี
0 – 300,000	300,000	5%
300,001 – 500,000	200,000	10%
500,001 – 750,000	250,000	15%
750,001 – 1,000,000	250,000	20%
1,000,001 – 2,000,000	1,000,000	25%
2,000,001 – 5,000,000	3,000,000	30%
ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป	–	35%

ค่าโอนที่ดินกรณีโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนที่ดินจะแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ของคนโอนและคนรับ เพื่อให้การโอนที่ดินราบรื่นและไม่เสียเงินเกินจำเป็น มาดูกันเลยว่ามีอะไรบ้าง

โอนให้ลูกโดยชอบด้วยกฎหมาย

ราคาค่าโอนที่ดินจะถูกลง คิดแค่ 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์คิด 0.5%
ถ้าราคาประเมินเกิน 20 ล้านบาท ผู้รับโอนต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตรา 5% เฉพาะมูลค่าที่เกินมา
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนให้ลูกที่ไม่ได้จดทะเบียนตามกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์จะเลือกจ่ายที่ 0.5% หรือถ้าไม่อยากจ่ายแสตมป์ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินแทน
ภาษีเงินได้จะคิดตามราคาประเมินและอัตราก้าวหน้าของกรมสรรพากร โดยหักค่าใช้จ่ายเหมามาให้ 50%
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนให้คู่สมรส

เสียค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์สามารถเลือกจ่ายที่ 0.5% หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามสถานการณ์
ภาษีเงินได้จะคำนวณตามอัตราก้าวหน้าหลังหักค่าใช้จ่าย 50% เช่นเดียวกับกรณีโอนให้ลูกที่ไม่ได้จดทะเบียน
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนให้ญาติพี่น้อง

ค่าภาษีโอนที่ดินจะคิดตามอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมิน ยกเว้นกรณีปู่ย่าตายายโอนให้หลานแท้ ๆ จะจ่ายแค่ 0.5%
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือเลือกจ่ายเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามอัตราก้าวหน้าหลังหักค่าใช้จ่าย 50%
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนมรดก

ผู้รับมรดกที่เป็นคู่สมรสหรือผู้สืบสันดาน จะเสียค่าธรรมเนียมโอนแค่ 0.5% ของราคาประเมิน
ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2%
ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก 50 บาท
ค่าประกาศมรดก 10 บาท
ค่าคำขอแปลง 5 บาท
ถ้ามูลค่ามรดกเกิน 100 ล้านบาท ผู้รับมรดกต้องเสียภาษีมรดกเพิ่มเติม เช่น 10% สำหรับญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม และ 5% สำหรับพ่อแม่หรือผู้สืบสันดาน และคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องจะได้รับการยกเว้นภาษีมรดก

เอกสารสำคัญที่สำหรับโอนที่ดิน

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนถือเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะถ้าเอกสารไม่ครบ อาจทำให้ขั้นตอนล่าช้าหรือไม่สามารถใช้ค่าโอนที่ดินลดหย่อนภาษี 2568 ได้ มาดูกันว่าหากจะทำการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

เอกสารสำหรับบุคคลธรรมดา

บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง และสำเนา
ทะเบียนบ้านตัวจริง และสำเนา
ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส กรณีคู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง
หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารสำหรับนิติบุคคล

หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่ออกไม่เกิน 1 เดือน
สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่อนุมัติการโอนที่ดิน
หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินมีขั้นตอนที่ชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มาดูกันว่าขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง และต้องเตรียมตัวอย่างไรเพื่อจัดการเรื่องค่าโอนที่ดินให้เรียบร้อยแบบไม่ติดขัด

เตรียมเอกสารให้ครบ : รวบรวมเอกสารสำคัญทั้งของผู้โอนและผู้รับโอน เช่น โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ
ตรวจสอบสถานะที่ดิน : ไปตรวจสอบโฉนดและข้อมูลที่ดินกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อเช็กว่าไม่มีข้อจำกัดหรือภาระผูกพันใด ๆ
นัดหมายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน : ติดต่อสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อจองวันเวลาทำการโอน
ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน : ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต้องไปลงนามและยื่นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ พร้อมชำระ ค่าโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
รับเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ : หลังจากทำเรื่องเรียบร้อย จะได้รับโฉนดที่ดินใหม่ที่ระบุชื่อผู้รับโอนอย่างถูกต้อง

ค่าธรรมเนียมโอนปี 2568 ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร?

หลายคนอาจจะสงสัยว่าค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไรในปี2568 โดยทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน สมมติราคาประเมินที่ดิน 1 ไร่ อยู่ที่ 1,000,000 บาท จะต้องเสียค่าโอนที่ดิน 20,000 บาท แต่ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจตามมา เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% (หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามสูตรของกรมสรรพากร)

ดังนั้น ถ้าอยากรู้ว่าจะเสียจริงเท่าไร แนะนำให้เช็กราคาประเมินที่ดินจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วคำนวณตาม % นี้ จะได้เตรียมงบประมาณไว้แบบไม่มีพลาด

ค่าโอนที่ดิน งบที่ต้องเตรียมก่อนซื้อที่ดินและบ้าน

เมื่อพูดถึงการซื้อบ้านหรือที่ดิน นอกจากราคาขายที่เราต้องเตรียมงบไว้แล้ว ค่าโอนที่ดินก็เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม โดยค่าธรรมเนียมโอนจะถูกคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขายจริง โดยจะคิดจากราคาค่าโอนที่สูงกว่า และยังมีภาษีอื่น ๆ ประกอบด้วย

หากคุณกำลังวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ขอแนะนำสินเชื่อบ้าน และรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ด้วยข้อเสนอที่ช่วยให้คุณบริหารค่าใช้จ่ายได้อย่างคล่องตัวมากขึ้น ผ่อนชำระสบาย พร้อมให้คุณสามารถวางแผนได้ทั้งการซื้อบ้านและรีไฟแนนซ์

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน หรือลดภาระดอกเบี้ย สามารถดูรายละเอียดและสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ CIMB THAI Care Center โทร 02 626 7777 พร้อมติดตามข้อมูลเพิ่มเติมผ่านช่องทางออนไลน์ของธนาคารได้ดังต่อไปนี

#Financial Guru

คุณอาจสนใจ

ผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

ผลิตภัณฑ์ธนาคาร

สินเชื่อ

บริการช่วยเหลือ

ฉันต้องการค้นหา

ค่าโอนที่ดิน 2568 คิดยังไง? อัปเดตขั้นตอนและภาษีที่คุณต้องรู้